1988年3月 株式会社長谷川工務店入社
1988年4月 株式会社長谷工ライブネット出向　事業企画部配属
1992年3月 株式会社長谷工ライブネット退職
① 事業企画部での業務
ア.賃貸マンション・賃貸店舗の事業プランの作成
担当者として、年間2本の長谷工の施工に結びつく契約をとる。計6本。平均施工単価は500百万円/棟。当部の収益は棟当たり15百万円。
イ.都銀及び不動産会社等から相続対策、節税対策、遊休地の有効活用等の情報収集
ウ.賃貸相場マップの作成
エ.法人社宅セミナーの資料作成
建設不動産会社でまず、建設会社の常識を通じて、不動産取引には、様々な形態・分野があることを経験する。まず、形態としては売買・賃貸と別れ、分野として、売買・賃貸の中に、住宅・一棟アパート・一棟マンション・倉庫・工場・事務所・店舗・駐車場用地・マンション用地・建売用地などに分かれる。各々について分野の常識に合わせて、建設会社は建物を建てられるということを理解しないとならない。
住宅・一棟アパート・一棟マンション・倉庫・工場・事務所・店舗・駐車場用地・マンション用地・建売用地などの事業会社と接点から学んだ各分野の常識。

1992年4月 株式会社北海道拓殖銀行入行 営業開発第二部 不動産開発グループ配属
1998年7月 株式会社北海道拓殖銀行経営破綻に伴い退職
調査役
前述でも述べたように様々な不動産ニーズに対応すべく、倉庫・工場・多店舗展開企業の出店担当者・事務所・賃貸マンション・建て売り業者・マンションデベロッパー・リゾートマンション業者等との面談をし、当行との情報と結びつくことで業務が拡充することを志向。
② 結果
ア.営業開発第二部 不動産開発グループとしての結果
多店舗展開企業の店舗開発部のアクセスは１７百社、不動産業者との情報アクセスは１６百社となり、殆どのニーズに一定の対応は可能となる。その結果、量販店との取引が大幅に拡大した等の実績もでる。
その範囲は全国に渡り多店舗展開企業　店舗開発部との接点は後述の信託銀行以上のネットワークとなり、この分野の私のライバルは大和ハウスということとなる。また、不動産業者についても全国でのネットワークであることから、信託銀行のネットワークは超越したことは言うまでもない。
不動産の手数料は銀行単体では取れないことから、当行関連の不動産会社に平均年100百万円程度の手数料を落としていた。
イ.他部署と兼務したことでの結果
　不動産情報を扱っていたことで不良債権にかかわる業務と店舗・社宅の統廃合業務を兼務することになる。まず、不良債権については、前職の経験を踏まえて、住宅・一棟アパート・一棟マンション・倉庫・工場・事務所・店舗・駐車場用地・マンション用地・建売用地などの事業会社と接点ができる。また、前職の経験を生かして、債権の回収に際して担保不動産の処分を債務者に説明して、残債をどうするという話しをする。
　次に、店舗・社宅の統廃合業務については、賃貸で借りている店舗・社宅については貸主が後継テナントをつけて欲しいという要望が多かった（銀行としては貸主に差し入れている保証金を1円でも多く回収しないとならないという希望もある）ことから、上記経験を生かして後継テナントをつけてという業務を行う。最後に店舗・社宅の統廃合業務で売却しないとならないものは上記の経験を生かして売却。こうした業務は当時の大蔵省への相談・報告業務もあり、そこで大蔵省との接点ができる。
③ 中央信託銀行への営業譲渡に関わる業務
上述のような業務の結果、中央信託銀行 不動産関連部への引継業務の担当となる。
④ 自己競落会社の設立
　　不良債権処理の一環で拓銀で自己競落会社の設立のメンバーになる。自己競落した物件の管理も事業化する。特に、時間貸駐車場などを行う。
銀行に転職後、企画部で前職の経験を踏まえて、住宅・一棟アパート・一棟マンション・倉庫・工場・事務所・店舗・駐車場用地・マンション用地・建売用地などの事業会社と接点ができる。また、前職の経験を生かして、会社の資産の効率化だけでなく、債権の回収に際して担保不動産の処分を債務者に説明して、残債をどうするという話しをする。
住宅・一棟アパート・一棟マンション・倉庫・工場・事務所・店舗・駐車場用地・マンション用地・建売用地などの事業会社と接点から学んだ各分野の常識。

大和證券株式会社入社 金融商品開発部　プリンシパル・ファイナンスチーム配属
大和證券株式会社 会社都合により退職
大和証券エスビーキャビタル・マーケッツ株式会社入社
ストラクチャード・ファイナンス部 プリンシパル・ファイナンスチーム配属
大和証券エスエムビーシー株式会社　プリンシパル・ファイナンス部　大阪駐在
大和証券SMBCプリンシパル・インベストメンツ株式会社に出向　同社大阪駐在
大和証券SMBCプリンシパル・インベストメンツ株式会社退職
（1）債権買取業務
単純に入札に行くのではなく、金融機関が何を求めているかという部分と日系の投資家という部分を前面に出す戦略を立てる。また、債務者と親しくなる戦略で安い価格で確実に債権を購入できる仕組みの構築。
（2）不動産担保付債権の査定
　住友銀行からの出向者は証券会社の人間に債権回収において、何がわかるというかという態度であった。債権譲渡の営業も同様であった。しかし、債権譲渡金融機関にわかりやすい言葉で相手に物事を伝えるという前提で大和の人間が金融機関の信用を勝ち取る。そうした前提で私が大和の査定フォームを作成し、それを現在も利用している（いくら外資が複雑な査定書を作成しても、証券化・不良債権業務他で破綻した実績を考えるとその査定書にどれだけの意味があったのかも考える必要がある）。
同時に大和の仕事をする外部の委託鑑定士の育成にも力を入れることとなる。この査定書が債権回収にすぐ生かさせる仕組みを構築する。
（3）サービサーの指導業務
　　サービサーに回収を任せるのではなく、自らが不動産業者等と接点を持つことでサービサーにぐうの音もでないほど指導をすることを重視する。サービサーから見れば、「投資家が高い価格で債権を買うから、債権が回収できない」と言い、投資家は自らがサービサーを立ち上げ、かつ、サービサーの人材採用をしたにもかかわらず、「サービサーは使えない」と言う。そうしたことがないように大和ではサービサーとの関係をどうするかという部分と査定をリンクさせて業務をする。
　その結果、大和が使うサービサーは初年度から当期純利益で黒字を出すという快挙を成し遂げることとなる。その上、私は債権回収会社の取締役を兼務することになり、法務省のサービサー室担当と接点ができる。
（4）プライベート・エクイティ業務
　ある業種に絞って企業の投資を行うこととなる。半期で２社、購入できている。その後、私が部署を離れた後、数十社のプライベート・エクイティ投資をしている。
（５）不動産ファンド及び現物投資業務（販売に伴う回収含む）
破綻生保・損保、破綻企業の所有不動産を購入し、改装等をして転売する業務から始まり、更地から開発することを目的とした不動産投資をしている。
　不動産投資をするということは、購入してきた現状の不動産に建物がある場合、その改装等であり、アセットマネジメント、プロパティマネジメントの人々と共通の会話ができないとならない。ただ、指示を出すだけではいい不動産の管理ができない。そうしたこともあり、マンション管理士等の資格を取得した。
私が部署を立ち上げた際、2ポート、購入済。半年で投資簿価回収済み。資料等は他社より精緻と評判がよい。資料については、上述と同様の形で作成されている。
（6）M&A業務及びフィナンシャルアドバイザー業務
　数件のディールを成し遂げる。
銀行破綻後、大和証券・大和ＳＢＣＭに転職。投資銀行業務の業務についた。そこで前職で経験した事業会社と接点が生かされる。バルクセール・不動産ファンド・不動産の証券化において、対象となる不動産は全国に点在することから、各々の地域の不動産会社の接点ができる。それについては債権回収と債権購入時の業務が関係する。M&A業務及びフィナンシャルアドバイザー業務。どの業務も銀行時代の知識の延長である。ここで改めて学べたことは法務省、財務省、金融庁の人々にいろいろ指導を頂いたことも大和証券・大和ＳＢＣＭ時代に学んだことでもある。
銀行在籍時、不良債権に苦しんでいた私の勤務先は、延滞した債務者から債権を回収しないとならない状況に置かれた。多くの債務者と接することで債権回収について数多くのことを学んだ。
　バルクセールの際、法務省認可の債権回収を使って回収行為を行うが、その債権回収会社の役員を兼務して、回収の現場も経験。
・債権回収に際して、数多くの債務者と接してきたこと。
・債権回収活動の考え方とそれにかかわる法律。
・法務省認可の債権回収業者について。
回収活動において、改めて学んだ。

株式会社大貴冷蔵庫　入社。その他、住吉冷蔵株式会社、住之江冷蔵株式会社、阪南冷蔵株式会社の取締役。
株式会社大貴冷蔵庫　退職
（1）物流管理業務
荷主から入出庫依頼書が倉庫に送付されている→入出庫準備→入出庫対応・入出庫項目入力→現物との検品→トライバーのサインをとるというように業務を改善。
2010年には終業1時間前に在庫確認及び入出庫伝票と入出庫項目入力の突合→数字が一致すれば終了という形に変更した。取引先等々から抵抗は多々あったが、来るべく働き方改革を踏まえて、業務フローを変更。
倉庫オペレーションにおいて重要なことは以下の点である。
①荷主から入出庫依頼書が倉庫に送付されているのを2日前に改善してもらう。前日・当日出庫依頼は割増料金をもらうことで時間に余裕をもせた、ミスの改善。
②トライバーに来社予約を7年前から導入。同時にgoogle my businessを通じて当方はこの時間にバースに余裕があるとドライバーに告知。この方法は荷主と来社ドライバーに告知活動を継続。
③障がい者雇用をしていることからハンディーの機器が使えない人もいることから、入出庫の伝票に工夫をする（色等々）。
④商品をどこに置いて保管したかわかるように、物流部員が保管場所を決めたら、ノートに書き、これをWMSに入力。その数量等々が入出庫項目入力と数量が一致しているのかの確認。
⑤商品をどこに置いて保管したかわかるように入力すれば、倉庫の平面図にこの場所にこの商品があるとリアルタイムでPCのディスプレイにでるようにした。商品をクリックすると過去の商品の入出庫回転率がでる。
⑥働き方改革法案以前から終業時間の徹底。取引先がそれについて、つれないのであれば、他倉庫と付き合って欲しいと説明。
⑦国土交通省が認定している冷蔵倉庫寄託約款を取引先に対して配布し、全て書面で了解をとること。これは社員の身を守るためには必要不可欠なことであった。こうしたことを励行している冷蔵倉庫は2010年当時、皆無であった。
2.経費削減業務
（1）経費削減施策を立案と実践は今までの常識を捨てられるかということと経営トップの実行力が必要。社員さんがそれに共鳴し、経費削減した結果を社員さんに還元できるかどうかにかかっている。口で言うのは簡単であるが、社員さんのアイデアに経営トップが一緒になって喜んでという部分が必要。
（2）経費を固定費・変動費という分類をする税理士等々は多いが、そうではないという信念のもと、社員さんのアイデアに経営トップが一緒になって仮説を立てて、検証する。この部分は対象外という項目は作らず最終的には顧問税理士、銀行まで変更した。
（3）経費削減ができた会社、できなかった会社の事例も数社、ご説明できます。
（4）経費策件は人事考課が大きく関係する事実についても併せてご説明させて頂きます。
3.健康経営の認証・女性活躍推進法に基づく認証・ダイバーシティ100選の認証を通じた就業規則の変更
健康経営に取り組むに際して、社員の協力は不可欠。その上で中小企業の場合は協会けんぽへ健康宣言等々の書面を提出の上、社員・顧問社労士・顧問税理士と打合せの上、就業規則の変更等々を行う必要がある。その上で、この部分をこうしたいなど社員の要望の確認が求められる。例えば、健康経営を推進する上でコロナ禍においては、全社員がPCR検査を受けたいという意向が出た場合、これは福利厚生費として処理可能かどうかなども税理士と打合せが必要であり、就業規則でどこまでが指示事項なのか等々を踏まえる必要がある。
（1）健康経営推進・女性活躍推進・ダイバーシティにおける課題
管理職・経営陣を含めた全職員が健康経営推進等に協力するという環境の醸成。
（2）企業としての健康診断を含めたオーラルケア取り組み状況
　歯と口の健康については、健康経営として取り組む課題として、真っ先に対応した。福利厚生費として処理可能かどうかなども税理士と打合せが必要であり、就業規則でどこまでが指示事項なのか等を打合せした上で、最終的に年3回の歯科検診費用を補助することとした。これで全社員が歯科検診に行くようになった。
4.取引先が滞納した場合の対応
物流会社に転職後、取引先が延滞する場合もある。その際、上記に記載したような経験を生かして、売掛債権の回収を行う。ただ、弁護士に依頼というのではなく、社員さんの教育を含めて、自社で債権回収活動をする。
5.設備管理業務
冷凍機、フォークリフトなどの設備の管理方法を抜本的に見直す。各業界の保守業者及び省エネルギーセンター、大阪府みどり公社などの定期的に相談できる環境を整え、その上で設備投資計画を立案・実行している。
（1）冷凍機等々
省エネルギーセンター、大阪府みどり公社に2012年から3年に一度、実地指導して頂き、改善施策と当方の管理状況の意見交換をする。冷蔵倉庫はCO2を出す業界である。地球温暖化を防ぐためには上記のような努力は必要不可欠。
（2）フォークリフト
　まず、バッテリーの廃棄、リユース、リサイクルの流れの全体像を把握して、バッテリーの使用期間と頻度と始動時と作業終了点検及び月次の管理表の確認（労働安全衛生規則第151条の３）。さらに、廃棄、リユース、リサイクルの仮説を立てる。その上で、廃棄、リユース、リサイクル業者に確認。そして、方針を決めて対応するように変更した。
課題としては、労働安全衛生規則第151条の３が励行されているかの確認と税法上、問題がないのかの確認が必要となる。

各種、助成金・補助金の獲得

物流会社等、事業会社に転職後、上記の経験から物流会社等、事業会社の取引先から上記の経験について相談され、コンサルをしている。こうした経験が現在、副業として生かされている。
バルクセール・不動産ファンド・不動産の証券化において、対象となる不動産は全国に点在することから、各々の地域の不動産会社の接点の考え方が重要になる。