不動産クラウドファンディングの人気が過熱中

昨今、投資家、並びに、不動産事業者の双方から、不動産クラウドファンディングへの注目を高まっています。
不動産クラウドファンディングとは、より正確に言えば、電子取引業務の許可に基づいて運用される、不動産特定共同事業、に該当します。
企業が不動産クラウドファンディングを事業として展開するためには、国土交通省や、都道府県知事から、不動産特定共同事業法に基づく許可を取得する必要があります。

※以下の情報は、クラウドファンディング情報メディア「ソーシャルレンディング・ラボ」などから情報引用したものです。正確な情報は、読者様ご自身にてご確認下さい。

不動産クラウドファンディング事業参入の必要条件

不動産クラウドファンディング事業を展開したい場合、まず、その大前提として、当該企業は、宅地建物取引業者の登録業者である必要があります。
というのも、不動産特定共同事業法において、宅地建物取引業者の登録を有していない企業は、同法の登録要件において、欠格事由に該当してしまうことが定められているため、です。
このことからも、まず、不動産特定共同事業、ひいては、不動産クラウドファンディングは、不動産事業者の事業参入を大前提としていることが分かります。

不動産特定共同事業法の許可の種類

不動産特定共同事業法に基づく許可の種類として、下記の4種があります。

  • 第1号事業許可：
    不動産の運用や、投資家からの出資募集を、不動産事業者自らが行う場合に、必要な許認可です。

  • 第2号事業許可：
    他の1号事業者の募集業務を媒介したい場合に必要です。

  • 第3号事業許可：
    SPC（特別目的会社）が保有する不動産の運用業務を受託する場合には、3号事業許可が必要です。

  • 第4号事業許可：
    SPCのファンド募集業務を受託したい場合に必要です。
    なお、4号事業許可を取得するためには、前提条件として、第二種金融商品取引業の登録を受けている必要があります。

不動産クラウドファンディング参入にあたっての注意点

不動産事業者が、不動産クラウドファンディングに参入する場合、様々なポイントについて注意が必要です。

参入コストが生じる

不動産クラウドファンディング事業参入のためには、上記の各許可のうち、必要な許認可を事前取得する必要があります。
なお、国内の不動産クラウドファンディング事業者の多くは、不動産特定共同事業法の第1号許可に基づいて運営されていますが、この場合、資本金要件は1億円です。
また、クラウドファンディング形式（インターネット）にて事業参加者（投資家）と契約締結等を行いたい場合、別途、電子取引業務の許可も取得する必要があります。

投資家獲得競争は過熱気味

昨今、不動産クラウドファンディング業界においては、新規参入も相次いでおり、中には上場企業も存在します。
不動産クラウドファンディング事業者同士の間での競争も過熱しており、ファンドの募集条件等において、かなり魅力的な内容としておかないと、本来の資金調達目的を達成できない、というケースが想定されます。
また逆に、ファンドの内容を、投資家にとって一方的に魅力的な内容としてしまえば、不動産事業者側の収益性等が悪化する恐れがあります。

基本的に資金調達コストは割高になる

不動産クラウドファンディングにて資金調達を行う（＝投資家からの出資を募る）場合、その資金調達コスト（＝主に投資家への分配の利率）は、年率で10パーセント弱程度に及ぶことも少なくありません。
反面、銀行等金融機関からの融資の場合、その調達コスト（＝借入金利）は、年率1パーセント～2パーセント未満程度です。
不動産事業者としては、銀行からの融資が期待できる物件であれば、（資金調達コストを考えれば）不動産クラウドファンディングを活用せずに、通常通り銀行から融資を受けたほうが得策となります。

不動産のオフバランスのためには、スキーム選択が重要に

特に上場企業の中には、現在自社のBS（貸借対照表）に計上されている不動産を、オフバランスしたい、というニーズのもとに、不動産クラウドファンディング参入を検討するケースがあります。
しかし、国内の不動産クラウドファンディングにおいて主流である、1号事業許可に基づく匿名組合型の不動産クラウドファンディングの場合、ファンドが取得する不動産は不動産特定共同事業者の所有物となるため、不動産のオフバランスが実現しません。
不動産のオフバランスを実現したい場合、不動産特定共同事業法の3号事業許可及び4号事業許可を取得し、別途組成するSPC（特別目的会社）に不動産を保有させる必要がありますが、この場合、SPCの設立・維持コストがかかるほか、4号事業許可取得のためには第二種金融商品取引業の登録が必要とされるなど、ハードルが高い、という難点があります。